房产价格：透支未来建设现在的货币游戏。(转载) - 比特币今日价格

wangjia

1、经济本质和运行框架：
经济运行本质是社会三个部门的关系：一个是企业部门，提供产品。
一个家庭部门，消费产品。一个是银行部门，提供交换产品的信用。
金融的本质是三个词，信用、杠杆、风险。金融的使命是三个，为有钱人理财，为缺钱者融资，为实体经济服务。什么是信用啊？货币的本质就是信用，这是金融的生命线。对与金融打交道的企业而言，信用就是现金流、利润、资本回报率和企业家的诚实。什么是杠杆？杠杆就是透支，杠杆的前提是信用，有信用才可以透支。什么是风险？风险就是杠杆太大，超越信用值了。简单不？太简单了。
简单说：杠杆太大就是风险大，潜在的含义就是可能不值钱（马云为什么说白菜价？就是因为房价大大超越信用本来的价值了）！
2、经济危机和债务杠杆：
银行的资产负债率90%以下被认为是安全的。
一般认为，一个公司的资产负债率的适宜水平在40%~60%，但不同国家或地区也有差别，英国和美国的资产负债率很少超过50%，而亚洲和欧盟公司的资产负债率要明显高于50%，有的成功企业甚至达到70% 。
一般来说,一个家庭的资产负债率在50%左右为宜。
小于50%,说明家庭负债比例适宜;大于50%,家庭存在产生财务危机的可能。
2008年的金融危机缘起于家庭部门的现金流断掉了，而家庭部门的现金流中断是因为美联储加息。美联储2015年开始加息，加得太急，使美国家庭按揭贷款的月供跟不上了，现金流遭受很大的压力，当然也是因为资产负债表本来就失衡，负债率奇高。所以那边一加息，这边的贷款还不上了。按揭还款违约，银行就把房子拿走，拿到市场上去拍卖。银行都在市场上拍卖房子，房价就崩了，房价一崩，金融资产和各种衍生品跌得惨不忍睹。
简单说：经济危机的本质源于或企业部门或家庭部门或银行部门杠杆大面积断裂。
3、中国债务[债务杠杆]：地方政府债务之和。
中国的债务问题，在2008年之前，没什么特殊之处，但是当四万亿政策出台之后，中国债务占GDP的比重就开始飞速增加了。
在2009-2014年，举债的主力军是铁路基建，以地方债为主导，各地的高铁、高速、高架和地铁都开始大干快上，以高铁为例，在2017年，中国的高铁里程已经发展到了如此程度。

为什么要修这么多基建，因为海量的货币总得投入社会，又不能直接给每个人的银行账户打钱，那么由政府主导修建各地的基础建设，把钱散发出去，然后层层流转到社会各阶层、各行业，无疑是一个非常不错的选择。
从2007年12月到2018年3月，中国的货币供应量可谓是爆发式增长，这么多的货币在前几年，大部分都以基建的形式散发下去。

但是慢慢的就有一个问题出来了，政府举债已经到了极限，虽然这些钱是自己印出来的，但是从资产负债表上，还是属于地方向向央行的债务。既然是债务，那就是要还的，本金可以先放着，至少每年的利息要还上吧。
但是铁路基建这东西，回收周期都是很长的，年化回报率非常低，个别项目甚至无收益，四五年的积累下来，由于欠债本金规模的急速膨胀，利息也不是一个小数，还利息都已经成为了一个沉重的负担。到了2014年，继续由政府举债刺激经济发展的模式已经难以为继了，地方债务规模实在是太过庞大。

简单说：地方政府在房地产货币游戏中了扮演了企业的角色。那么，地方政府的资产负债率安全吗？！
4、房贷杠杆：承接大量新增的货币以使得货币体系正常运转。
所以到了2014年之后，必须有另外一个人代替地方政府出来举债，承接大量新增的货币以使得货币体系正常运转。本来政府选择的是股市融资上杠杆，但是股市意外崩盘之后，最终选择了楼市，下面我们可以看到，2014年之后，个人住房贷款出现了爆发式增长，3年直接翻了一倍，已经涨到了令人目瞪口呆的地步。
我们可以看到，截止2017年，中国房贷的累计额度，差不多是制造业贷款的3倍，在各行业的对比中已经是一骑绝尘的领先姿态。实体制造业到底有多么难以获得贷款，房地产是多么容易获得贷款，可以看的一清二楚。
杠杆是把双刃剑，并不一定是坏事，也可能是好事，上杠杆究竟是好事还是坏事，取决于收益率。如果你借款投资了一个项目，只要收益率大于贷款利率，那么这次上杠杆就是对的，实际上你是给社会创造价值的，如果你的收益率小于贷款利率，那么你这次的杠杆加的就是有问题的。只要你赚的多，无论你借多少都没事。
而中国目前的房租回报率，非常的低，低到了大概1.5%左右，排行在全球都算垫底的。

很显然，贷款买房的人没有几个是指望这个租金回报的，都是指望房产的增值暴涨，按住房贷款5%计算，中间存在3.5%的差值，所以住房价格每年必须上涨3.5%，如果低于这个数，那么就会出问题，但是如果远高于这个涨幅，会刺激大量的投机资金涌入，造成房价异常暴涨，最终一地鸡毛。所以国家希望房价稳定缓慢的上涨，实现最大程度的资金沉淀。
在这种前提下，我国提出了房住不炒的大方针，限制房价。因为自2014年开始房子直接涨了100%，刺激了大量投机资金的涌入，就算再冻结价格10年不涨，2014年前购买的人都不会亏，只有这几年买的人资金链会出问题。
所以，在2018年7月份我国提出坚决遏制房价上涨的红头文件，坚决的开始给房地产领域去杠杆。
简单说：个人住房贷款出现了了令人目瞪口呆的爆发式增长。那么，家庭部门的资产负债率安全吗？！
5、债务暴雷：上杠杆简单，去杠杆很难。
但是上杠杆简单，去杠杆很难，痛苦异常而且很容易出问题。2018年1月30日，金盾股份董事长、55岁的上虞人周建灿爬上当地一家五星级酒店，纵身一跃，留下了一间濒临破产的上市公司以及高达百亿的债务。
这一跳，引发了股市杠杆资金的连锁反应，2018年2月1日，中国A股有大概50多家股票盘中闪崩一字跌停，次日有60多家继续闪崩，从这一天开始，A股开始了长达一年的漫漫阴跌，最终掀起了中国上市公司大规模债务暴雷的狂潮。
资本市场的去杠杆很难，房地产的去杠杆也不简单，在个人住房贷款和房企贷款都骤然收紧的同时，房企的应还贷款金额却达到了高峰时期。
2018年房企到期债务额度达3300亿，2019年到期债务达到4700亿，两年加一块儿达到8000亿，处于还贷高峰期，而与此同时在严格的调控政策下，住房交易量大减，楼盘回款困难。
所以在2020年，开发商会比2019年更难过，个别熬不过去的小房企要么降价求存，要么被市场淘汰。
我国的政府债务已经堆积到了极限，上浮空间有限，而居民部门的贷款大家也看到了，也加到了很高的地步，上浮空间同样有限。在居民部门贷款迅速增加的同时，居民部门的存款却在迅速下降。
简单说：杠杆率已到上限或极限，悬崖边上，再加杠杆就是推动房地产崩盘。
6、现金财富：超过50万元的，全国比例不超过0.4%。
根据2017年的数据，以存款人为单位，将存款人在各大银行账户的所有存款累加在一起，超过50万元的，全国比例不超过0.4%，税后工资连续12个月超过1万元的比例不超过0.2%。
很多人总觉得自己很有钱，家里房子卖出去分分钟几百上千万，但是实际上银行卡里连十万块都没有，这样的人可不在少数，不信你统计下自家里的账面财富和现金财富做个对比试试看。
在这种情况下，居民部门的杠杆很难再上浮了，实在是涨不动了，从2014年到2017年，居民部门的住房贷款总额直接翻了一倍，才支撑起这轮轰轰烈烈的房价大暴涨。请问居民部门的住房贷款总额还能再翻一倍么？达到制造业贷款额度的6倍？

你觉得可能么？就算银行敢放，以目前居民部门的收入来看，还得起月供么？居民部门的负荷几乎已经达到了极限。
所以，在没有新一轮的收入增长之前，居民部门的住房贷款总额已经没有能力再爆发式的上升了，而如果没有大量新增贷款涌入市场，房价也很难涨的动，毕竟房价本质上是一个货币游戏。
房价很难涨，但是却处处有雷，未来几年的调控大概率是以不断的放松来稳定房价，让房价不至于大跌为主旋律，毕竟这么多天文数字的房贷堆在那呢，只要房价不大跌，这些贷款就不会出事，一旦暴跌导致不良贷款的产生，这个责任可真的负不起。
简单说：一边是高房价，一边是居民低收入。疫情叠加失业率上升，房价是涨还是跌？
中国未来几年的房价可以总结为：涨不动，不敢跌。
这就是从中国历史债务的演化，推断出的未来的房价走势。
2020年作为房企偿债高峰年，叠加疫情影响，债务再融资现象将成为2020年常态。
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