拆迁详细教程-转自江都论坛，作者：西苽(转载) - 比特币今日价格

wangjia

还有很多没有写完，写不动了！承诺今天发帖，先首发一半到江都论坛，还没有检查错别字，不要意思！
鸣谢：非常感谢我兄弟江都市某动迁组张总提供时间交流！
（一）：扫盲
开始阅读之前，扫盲一下：
1，整个江都市，农村基本是集体土地！老城才是国有土地！ 集体土地不适用《新拆迁条例》，所以，江都市大部分是集体土地的拆迁，国家还没有任何法律来进行保护！（这就是中国的现状，神奇的国务院说，可以借鉴《新拆迁条例》，那就是说地方政府也可以不借鉴）
2，动迁组：拆你家房子的机构{赚取政府给的差价，拆迁代办费，流氓扯淡机构（没有任何恶意，只是中国的现状）}
拆迁公司：不要以为拆迁公司就是拆房子
其中包括4家单位
1 测绘公司:测量、定性
2 评估造价公司:负责对少数补偿政策外的附属物进行评估
3 拆除公司:拆你家房子（跟你家小打小闹的基本是拆除公司的人）
（二）工具
整个拆迁过程准备工具： 录音笔、相机（像素500万以上手机均可）、狗（可有可无，要狼狗）、复印机（可有可无）、懂法律人才！
为什么要狼狗？答：万一打起来，把狗放下来，保护作用！如果是藏獒就好了！被打死了，可以赔个几十万！
为什么要相机？答：最好是摄像机，谈判的时候，最好在摄像头和录音笔可控范围之内
（三）拆迁初期
1，拆迁法律基本流程（非常重要）：江都市某地块规划拆迁→政府找投资公司垫资→钱打到政府的监管账户→有资质的拆迁公司进行公开招标→区域被完全拆除后→政府再一次土地招拍挂→很多开发商竞标→中标开发商就会将土地拆除费用还给政府→进行回迁房的建设及商业开发
2，收集信息：
1 动迁组为何而来？是哪家公司的动迁组？为什么动迁？
2 开发商还是市政府公共项目？
A.如何是开发商，你发财了，僵持到最后，会私底下和你直接谈，数字不菲！
开发商还分：a,是本地还是外地
b,是外资还是海外
是是否有政府背景，是否会强拆？ 江都市现在强拆的很少！
B.如何是政府主导的拆迁，“坚守”最后，可能就是“强制拆除”见好就收！不要贪心。。
3 如果是市政项目，基本公平，但不合理！
3，去和已经签字的拆迁户聊天，去看看将要入住的安置房！（为什么、因为你要看安置房是什么类型的，结构质量！如果没有什么基础设施，要求加平方）
4，熟悉自己土地、房屋。
你的拆迁目标：市场价格X 1倍=心理预期钞票
1 自己家的区位（对价格影响很大）：地理方位、交通便捷、人文环境、自然景观、公园等重要场所（比如，同样的农村，你家靠近街道，说明你的区位好，得到的价格就高）。
2 用途：商业用房、日常居住。
3 自己全家户口、财产、工作距离（时间=金钱，拆掉工作远了，可要交通补助费）、增加房屋价值、自己家按10%-20%的增值来算！
（四）实战
1，初期，
1 不是去谈判，先了解对方的实力！
2 一般前几天，动迁组都是耗时间，歹一个算一个
3 你的任务是，了解公开的补偿条件和范围！还有邻居先走的签的什么合同、价格！
2，交战：
1 千万不能告诉他们，自己的要求。为什么？你要是说了你要100万，他们会作为证据，强拆你家房子！
2 要让动迁组自己提出价格，看你能不能接受！不行，就拖延，时间是你唯一的机会！时间越长，对方越惨！
应对话术：对方经常说，你给个市场价吧！
你说：我的房子，价格我说了算，给你们机会坐下来谈，都是为了大局，你们给个价格，我看合适，我就拆了！不行，拍拍屁股，走人或送客！
注：商业拆迁，是不应许强拆的→只能协商。原则，最后10%后走的人一定比先走的人获得的多！
3，法律，你的目标是寻找法律漏洞
解剖：产权调换房屋房源证明是盖章，《国有土地出当合同》不得代替《国有土地使用权》！
你的权力，缺一不可，可以作为证据（不重要）：
1 建设项目批准文件（一般由地方计划委员会批准）
2 建设用地规划许可证（附红线图，由城市规划行政主管部门发放）
3 国有土地使用权批准文件（由地方土地行政主管部门发放）
4 （重要）拆迁计划和拆迁方案（拆迁人对将来准备实施的拆迁活动所制定的计划和方案）
5 拆迁人、办理存款机构、房屋拆迁管理部门三方签署（拆迁人开设房屋拆迁补偿专用账户）
6 更重要：江都政府不得违反法律法规，以政府会议纪要或者文件代替法规确定的拆迁许可要件以及规划更变（换句话说，政府部门不得以任何形式参与拆迁过程）
4，（重要）拆迁公司应具备：
1 符合城市规划，不得破坏城市生态、环境等！
2 拆迁单位必须取得房屋搬迁许可证
3 拆迁许可证中详细说明拆迁人、拆迁范围、拆迁期限和事项（重要）许可证中不能少了立项，规划，土地批准书（重要）。必须以拆迁公告的形式给予公布！
4 （很重要）在许可证期限内实施→若没有→警告，停止拆迁→罚款！
5 拆迁业务人员必须有专业培训，取得《拆迁上岗证》（很重要）
6 拆迁实施补偿资金不得挪为他用→人民政府监督！
7 拆迁公告内容(在你们家附近）:建设项目名称、拆迁人、拆迁实施单位、拆迁安置补偿标准、拆迁期限、拆迁范围、立项和立项文号，规划和规划文号，土地定点和土地批准文号！
8 以上如果你家拆迁发现漏洞，你也不要点出来，大家明白，多给补偿就好！如果不给，你知道该怎么做了！
5，拆迁人违反以下规定必须罚款（可以作为证据）：
1 未按照许可证上范围拆迁的
2 委托不具备拆迁资质的单位
3 擅自延长拆迁期限
4 拆迁单位违反以上条例→拆迁服务费扣20%-50%！
5 管理部门包庇的→刑事责任→行政处分！
6，房屋评估问题
1 评估之前，让他们出据合法有资质单位土地房屋评估报告（一般没有），若有→自己复印一份！
例如： 你家评估结果是50万！如果你觉得太少怎么办？ 看第二条！
2 去建委投诉评估单位改正评估结果→若不改→起诉→要求此评估单无效→撤销评估单位营业执照→自己找评估单位从新评估房屋价格！
7，特殊房屋问题
1 临时建筑→可给予补偿！
2 被拆迁户和租房人→给予补偿
3 不明确房屋→给予补偿
注：抓住拆迁集团违法违纪把柄，比如：公平、公正、公开、原则还有，自愿、平等原则！
举例：我邻居房子拆迁得到了50万费用！ 而，另外一个家庭，同样的条件只得到了40万！那其中就有猫腻（很多家庭是签署了秘密协议的，你要去套话）
上海的拆迁做的就不错，所有的居民拆迁都在政府的大屏幕上显示拆迁价格，网上每家每户都能查到拆迁补偿价格！所以，就不存在早拆补偿低迟拆补偿高！
（五）关于集体土地问题（先把自己家的各种证找到看一下，是什么土地）
注：再一次声明，在江都，集体土地的拆迁，没有任何法律依据依据可言！只能协商！别等了，集体土地拆迁条例估计不会出来了！！
典型事件：乡里宣布对我们村统一拆迁。我家的宅基地有200多平方米，但村里只给建筑面积150平方米的两层房屋拆迁置换，余下的面积只按乡里规定的价格进行补偿，大约1000多元/平方米。而当地商品房价格约为20000元/平方米，乡里这样做合法吗?
答：拆迁安置补偿方式和拆迁补偿具体标准应当在拆迁实施方案中确定。对征地拆迁的(即因国家建设征用集体土地而拆迁房屋)，拆迁实施方案应当由区县政府部门批准后执行；对占地拆迁的(即因农村建设占用集体土地而拆迁房屋)，拆迁实施方案由乡、镇人民政府审核并报区县政府部门备案后执行。对占地拆迁，如果属于旧村改造的，拆迁实施方案在报乡镇人民政府审核前，还应当经村民会议或村民代表会议讨论通过。
根据以上规定，乡里是否有权规定拆迁补偿价格，主要看您家所在区域拆迁的性质。如果属于征地拆迁，乡里无权决定拆迁补偿价格;如果属于占地拆迁，则乡里有权决定拆迁补偿价格(如属旧村改造，则须经过村民会议或村民代表会议讨论通过)。
但根据“拆迁补偿不能降低被拆迁人现有居住水平”的原则，无论乡里是否有权决定拆迁补偿价格，拆迁实施方案确定的拆迁补偿标准都不应当降低您现在的居住水平。
如果您对拆迁补偿方案不满意，与拆迁人达不成拆迁补偿协议，可以向区县拆迁
主管部门申请行政裁决。
（六）土地征用补偿、安置费计算公式
1，土地补偿费的计算标准
土地补偿费＝前三年平均年产值×补偿倍数（6 补偿倍数 10）
2，安置补助费的计算标准
1 （被征用地块需安置人数×补偿倍数） 15时
总安置费＝该被征地块前三年平均年产值×15
2 （被征用地块需安置人数×补偿倍数） 15时
总安置费＝该被征地块前三年平均年产值×补偿倍数×被征地块需安置人数
3，地上附属物和青苗补助费补偿的计算标准＝一般按市场价格进行补偿
4，房屋拆迁补偿、安置费用计算标准
1 房屋拆迁补偿计算标准
房屋拆迁货币补偿＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）
2 房屋拆迁补偿差价＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）－被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格
5，房屋拆迁安置费计算标准
（被征收人或承租人）房屋拆迁安置费＝搬迁补助费＋没有提供周转房情况下的临时安置补助费＋超过过渡期限的临时安置补助费＋非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费
注：
①如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0。
②如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0。
③被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。
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